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扎心了!银川房价将破万?!买房人或彻夜不眠!
2018年06月28日 15:18   来源:中国房产超市网
[导读]价高涨的时代,很多购房者被动接受房价,却不了解房价为何如此之高?大多数人知其然,却不知其所以然,今天小编就和大家一起,聊聊房价的构成和房价为何上涨那些事。
  昨日,银川五块宗地连拍,银川世茂新发展置业有限公司以17788万元的价格竞拍,溢价率68.79%,楼面价不低于4220.16元/平米。房价已成当下我们最关心的热点问题之一。不少购房者都有类似感触:我和房价就像一对磁铁,我越追,它跑得越快,恨得牙痒痒,可我拿它一点办法也没有。房价高涨的时代,很多购房者被动接受房价,却不了解房价为何如此之高?大多数人知其然,却不知其所以然,今天小编就和大家一起,聊聊房价的构成和房价为何上涨那些事。

  房地产专家表示,房价的影响因素包括宏观经济、政治环境、政策、供求关系等。宏观经济决定房地产市场的大环境,供求关系是影响房价的主要因素。首先是市场总量的供求关系,明显供大于求时房价自然会下跌;其次是结构性的供求关系,当市场上某种类型的房源,如高层、超高层过多时,这类型的房价也会相对下降。此外,房价还和房屋本身的地理位置、品质和配套情况(如教育、交通、商业、医疗)等有关。
  “成家立业”这个成语告诉我们,先成家后立业。成家很多时候就意味着要买房。也就是有人开玩笑说道:“丈母娘推高了中国的房价”。那么,银川房价为何涨?

  有网络大神从土地情况、供需关系、通货膨胀三个主要方面来说明促成房价只会涨不会跌的原因。

  1.土地资源有限,越来越贵。
  城市向外发展,受限地形,农耕地,城市规划,老城区改造难度大等问题,每年能批示的土地是有限的,所以越到后面,地价越贵。
  2. 供需比不平衡,地少就涨。
  土地量决定供应量,城市化进程乡村进城,三代同住,二胎开放出生需求,源源不断的需求下,土地供应不足,满足不了需求,涨就来了。
  3. 通货膨胀,货币贬值
  近10年中国的通货膨胀率约10%以上,也就是说100元,一年就缩水只有90块,为了对抗通货膨胀,物价就会上涨,工资也要上涨,房地产作为抵抗通货膨胀的资产之一,与时间赛跑,追赶每年材料费,税费,人工费,资金沉淀的利息等涨价,所以房价不是上涨,而是在保值。
  下面非专业选手小编举例计算房价,如有错误请批评指正。
  假如以银川某项目楼面价:4220.16元/㎡为例,按照常规来计算:
  因为地价太高,土建、配套、景观绿化等成本所占比例就很小了,一般在1500—2500之间,与土地成本一块按照2000元/㎡,算是6220.16元/㎡。
  其次,下面还有两大块,融资成本+收益,怎么样都要到总销额的20%,税费成本也要在15%左右,这两者就要到了35%
  6220.16 / (1 - 15% - 20%)= 9569.48 元/㎡
  看到这个结果,意不意外?惊不惊喜?也就是说,这块地将来建起的房子要卖到9569.48 元/㎡,才能保证略有微利!
  具体利润多少就要看融资能力和经营管理水平了,如果融资成本高于总销的20%,那就赚不了钱。
  事实上,一套高层住宅小区,单纯的土建与后期配套、税费成本就要超过2000,再加上土地、融资、管理、营销、推广……
  小编在银川生活了12年,最深的感受就是2017年上半年房价4000多,2017年下半年房价5000多,如今,房价已经6000多了……房价像装了“风火轮”,疯了一样向上涨。最后,小编送大家一句话,买和买过,多了一个字,却隔了一个曾经。
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