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重磅!银川"限房价竞地价"方式落地 中低端购房者迎来春天!

路过那条街2021年06月07日 14:30   
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[导读]山雨欲来风满楼!6月5日,一个普通的星期五,银川土拍市场悄然“加仓”,却成为银川楼市重要的转折点。银川首 次限房价地块——银地(G)-12号、银地(G)

  山雨欲来风满楼!

  6月5日,一个普通的星期五,银川土拍市场悄然“加仓”,却成为银川楼市重要的转折点。

  银川首 次限房价地块——银地(G)[2021]-11号、银地(G)[2021]-12号、银地(G)[2021]-15号、银地(G)[2021]-16号即将挂牌。

  其中,城东板块11号、12号出让用地房屋销售均价分别为8200元/㎡、8500元/㎡!城西板块15号、16号出让用地房屋销售均价分别为7900元/㎡、7200元/㎡!




银地(G)[2021]-11号、银地(G)[2021]-12号地限价要求



银地(G)[2021]-15号、银地(G)[2021]-16号地限价要求

  这样的定价,是否高于市场平均水平?

  就城东板块12号地来说,起始楼面价2550元/㎡,又有友爱商圈和新华商圈的潜在利好,最 大2的容积率,适宜开发高层、搭配小高层产品。参照同一区位。目前,银川城东板块主要在售的项目,融创均价约7800元/㎡(高层),吾悦和府均价在7500元/㎡(高层)。

  那么,是否说明银川新一轮土地调控新政,已经在路上了?

  不得不说的是,这几宗土地项目入市仍需一定时间,考虑到城市发展、楼市上行、货币通胀等因素,使得该定价愈发趋向合理水平。

  整体来看,城西7000+、城东8000+的均价,符合当前市场预期。


图片来源于摄图网,版权归原网站所有

  我们先来了解下4宗地块情况,公布的挂牌文件中,位于城东的11号、12号土地不仅提出限房价的要求,还有其它注意事项。

  银地(G)[2021]-11号注意事项

  1.执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》相关规定,该宗出让用地房屋销售均价为8200元/平方米(具体由市住房和城乡建设局解释)。

  2.竞得人付清全部地价款后30日内由兴庆区人民政府负责向竞得人交付土地。如涉及地上及地下管线迁移、建筑垃圾和土方清运、树木移栽等工作由竞得人自行解决,相关费用由竞得人承担。

  3.宗地内按人口需配建一所6班幼儿园,因周边公办幼儿园可满足幼儿入学需求,在取得土地实际建设时不配建幼儿园,出让起始价包含幼儿园建安成本及装修成本费,由市财政局将费用拨付兴庆区政府,用于公办幼儿园建设。具体要求按照《关于新建城镇住宅小区配套幼儿园规划建设货币化统筹配建意见》(银政办规发[2020]11号)执行。

  4.成交价款不包含其他行政规费(税)。该宗地其中零售商业类建筑面积不得小于总计容建筑面积的3%、不得大于总计容建筑面积的10%。








银地(G)[2021]-11号土地实景

  银地(G)[2021]-12号注意事项

  1.执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》相关规定,该宗出让用地房屋销售均价为8500元/平方米(具体由市住房和城乡建设局解释)。

  2.竞得人付清全部地价款后30日内由兴庆区人民政府负责向竞得人交付土地。如涉及地上及地下管线迁移、建筑垃圾和土方清运、树木移栽等工作由竞得人自行解决,相关费用由竞得人承担。

  3.成交价款不包含其他行政规费(税)。该宗地城镇住宅用地、零售商业用地(其中零售商业类建筑面积不得小于总计容建筑面积的3%、不得大于总计容建筑面积的10%)。







银地(G)[2021]-12号土地实景

  银地(G)[2021]-11号的基本情况及规划指标要求:


银地(G)[2021]-11号土地信息

  (一)宗地位置、范围:海宝东路以南、燕庆路以西,东至燕庆路,西至经六路,南至纬七路,北至海宝东路。

  (二)宗地面积:60593.63平方米(合90.89亩)。

  (三)土地条件:净地。

  (四)规划用途:商住(城镇住宅用地、零售商业用地)。

  (五)出让年限:住宅使用年限70年,商业使用年限40年。

  (六)规划指标要求:1<容积率≤1.8,绿地率≥35%,建筑密度≤30%,其他详见《建设项目规划设计条件审定意见书》(银自资设审字[2021]19号)。

银地(G)[2021]-11号土地位置

  该宗地自取得土地使用权之日起3年建设完成。

  银地(G)[2021]-12号的基本情况及规划指标要求:


银地(G)[2021]-12号土地信息

  (一)宗地位置、范围:友爱中心路以东、规划路以南,东至第二排水沟保护范围,西至友爱中心路,南至银川市公安消防支队,北至规划路。

  (二)宗地面积:27131.86平方米(合40.70亩)。

  (三)土地条件:净地。

  (四)规划用途:商住(城镇住宅用地、零售商业用地)。

  (五)出让年限:住宅使用年限70年,商业使用年限40年。

  (六)规划指标要求:1<容积率≤2,绿地率≥35%,建筑密度≤30%,其他规划设计条件详见《建设项目规划设计条件审定意见书》(银自资设审字[2021]20号)。


银地(G)[2021]-12号土地位置

  该宗地自取得土地使用权之日起3年建设完成。

  位于城西的15号、16号土地则亮点颇多,除了限房价的规定,还有配建安置房、幼儿园的要求。具体情况如下:

  银地(G)[2021]-15号注意事项

  1、执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》相关规定,该宗出让用地房屋销售均价为7900元/㎡(具体由市住房和城乡建设局解释)。

  2、竞得人缴清全部地价款后30日内由西夏区人民政府向竞得人交付土地;如涉及地上及地下管线迁移、建筑垃圾和土方清运、树木移栽等工作由竞得人自行解决,相关费用由竞得人承担。

  3、宗地内按人口需配建一所6班幼儿园,因周边公办幼儿园可满足幼儿入学需求,在取得土地实际建设时不配建幼儿园,出让起始价包含幼儿园建安成本及装修成本费,由市财政局将费用拨付西夏区政府,用于公办幼儿园建设。具体要求按照《关于新建城镇住宅小区配套幼儿园规划建设货币化统筹配建意见》(银政办规发[2020]11号)执行。

  4、竞得人须向西夏区政府无偿提供住宅用房226套,建筑面积16010.42平方米。住宅用房超出安置面积10平方米以内的,由安置户按照3600元/平方米购买,购买住宅面积2260平方米。超出10平方米以外的,由安置户按市场价购买。

  5、因项目一期有56户居民调整在二期安置,土地竞得人需向西夏区政府无偿提供住宅用房56套,建筑面积3712.9平方米。住宅用房超出安置面积10平方米以内的,由安置户按照3600元/平方米购买,购买住宅面积560平方米。超出10平方米以外的,由安置户按市场价购买。

  6、承担住宅过渡期租房费、搬家费、拆迁清渣费及货币补偿费等费用总金额2106.10万元。

  7、竞得人需在10个工作日内与西夏区政府签订框架协议,逾期未签,将取消竞得人竞得资格。

  8、成交价款不包含其他行政规费(税)。该宗地其中零售商业类建筑面积不得小于总计容建筑面积的3%、不得大于总计容建筑面积的13%。








银地(G)[2021]-15号土地实景

  银地(G)[2021]-16号注意事项

  1、执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》相关规定,该宗出让用地房屋销售均价为7200元/㎡(具体由市住房和城乡建设局解释)。

  2、竞得人缴清全部地价款后30日内由西夏区人民政府向竞得人交付土地;如涉及地上及地下管线迁移、建筑垃圾和土方清运、树木移栽等工作由竞得人自行解决,相关费用由竞得人承担。

  3、土地面积50708.25平方米(约合76.06亩),该宗地中扣除配建12班幼儿园面积5400平方米(约合8.10亩)后,实际可开发用地面积45308.25平方米(约合67.96亩)。该宗地内应配建一所12班幼儿园,用地面积不小于5400平方米(约合8.10亩),由竞得人出资建设,建成后将幼儿园涉及用地及房屋一并无偿移交西夏区人民政府,幼儿园具体位置依据该项目的总平面图确定,配套幼儿园应当与项目同步规划、建设、同步验收并满足使用条件。相关要求以《关于新建城镇住宅小区配套幼儿园规划建设及货币化统筹配建意见》(银政办规发[2020]11号)为准。

  4、成交价款不包含其他行政规费(税)。该宗地其中零售商业类建筑面积不得小于总计容建筑面积的3%、不得大于总计容建筑面积的10%。








银地(G)[2021]-16号土地实景

  银地(G)[2021]-15号基本情况及规划指标要求:


银地(G)[2021]-15号土地信息

  (一)宗地位置、范围:西夏区怀远东路以北、争先巷以东,东至站二十巷,西至争先巷,南至怀远东路,北至福园巷。

  (二)宗地面积:30552.49平方米(合45.83亩)。

  (三)土地条件:净地。

  (四)规划用途:商住(城镇住宅用地、零售商业用地)。

  (五)出让年限:商业使用年限40年,住宅使用年限70年。

  (六)规划指标要求:1<容积率≤2.4,绿地率≥35%,建筑密度≤25%,其它详见《规划设计条件审定意见书》(银自资设审字〔2021〕14号)。


银地(G)[2021]-15号土地位置

  该宗地自取得土地使用权之日起3年建设完成。

  银地(G)[2021]-16号基本情况及规划指标要求:


银地(G)[2021]-16号土地信息

  (一)宗地位置、范围:西夏区黄河西路林带以南、同心南街以东,东至中义巷,西至同心南街,南至规划十号路,北至黄河西路林带。

  (二)宗地面积:50708.25平方米(合76.06亩)。

  (三)土地条件:净地。

  (四)规划用途:商住(城镇住宅用地、零售商业用地)。

  (五)出让年限:商业使用年限40年,住宅使用年限70年。

  (六)规划指标要求:1<容积率≤2.3,绿地率≥35%,建筑密度≤28%,其它详见《规划设计条件审定意见书》(银自资设审字〔2021〕31号)。


银地(G)[2021]-16号土地位置

  该宗地自取得土地使用权之日起3年建设完成。

  此次集中供地中,不得不说的一个亮点就是“限房价”。可以看出,每宗地都对其销售均价作出了明确限制。

  限房价地块出世,最 大的冲击便是消除房价非理性看涨的预期。限定价格后因为不允许开发企业再涨价,8500元就相当于“天花板”价格。

  也就是说,新房价的诞生相当于设置了房价“天花板”!限房价土地产品面世后,对片区居民来说也将是一大利好,或许将对周边房价造成影响。

  而从长远上来看,这一政策的推出也将有利于市区地价、房价在合理区间运行,促进房地产市场的长期平稳健康发展。


图片来源于摄图网,版权归原网站所有

  对于目前供需失衡的市场来说,“集中供地”在一定程度上可以缓解紧张的局势,但“限房价、定品质、竞地价”的目的,更多是底线管控,而不是降房价。

  不过,售价在定死之后,房企之间的角逐,就会成为看谁成本更低的竞争。因此,为了溢价空间,让人很难不怀疑开发商是否会在产品上做文章。

  同时,把控建筑质量、产品品质,也是需要有具体的监管措施和环境。

  以此来看,银川新房限价之后,是否也会促使“倒挂”出现?

  目前银川尚未推出限购政策,购房者不会被推到二手房市场致市场升温。此外,新房实际售价并未“锁死”,二手房市场无法与新房市场拉开差距(银川城西、城东板块在售项目挂牌价约7000+、8000+,与本次限房价地块基本持平)。

  以现有环境来看,短期内银川“倒挂”不会出现,长期则要看后续楼市调控走向。

  不得不说,首 次“限房价”地块的面世,是一记“重拳”,标志着银川开始进入“限价时代”。近年来逐渐攀升的楼市,也将趋于稳定。

  对于购房者而言,限房价一方面避免了开发商捂盘惜售,另一方面也让购房者在购房前有了清晰的价格认知。虽然装修标准未受限制是一个“隐患”,但整体来看依旧是利好。

  随着这次土地交易政策的出台,可见政府牺牲土地财政收入,就是为了促进房地产平稳健康发展。对购房者来说,这是重大利好。银川楼市平稳发展的同时,逐渐形成了“低端有保障、中端有支撑、高端有调控”的局面。

  我猜会有不少购房者想问“最近还买房吗?”我的意见是,如果您有需求,那么可以买。但如果您是为了投 资,那还是算了吧。最 后要提醒大家的,您买房的时候,除了要关注房子的价格,一定要关注开发商的品质。理性选择。

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